ס.ב.ב מתכננים












אתר הבנייה מספר 1 בישראל* מאגר מעודכן של מאמרים ברישוי, בנייה, תכנון, איטום, בידוד ועוד* השתתף בפורום - שאל וענה על שאלות קוראים        בנה ביתך - מרכז המידע המקצועי בענף הבנייה בישראל        פורטל פלאנט בילדינג - אדריכלות, עיצוב ובנייה        

 

בניית בית פרטי באמצעות קבלן בנייה

 

מדריך לרכישת דירה חדשה     מדריך לרכישת דירה יד שנייה   מדריך לבניית בית    מילון מונחים
אפיון ליקויים בדירות מגורים   דברי הסבר וסיכום                   חוות דעת מומחה     דף הבית          

 

בבניית בית פרטי אנו קובעים לעצמנו את הסטנדרטים של דירת המגורים. להבדיל מקניית דירה חדשה מקבלן ו/או חברת בנייה.

מומלץ לפנות לבניית דירת המגורים לקבלן  רשום בפנקס הקבלנים דרשו מהקבלן להציג בפניכם בתחילת המשא ומתן רישיון קבלן לשנה השוטפת ולוודא שהרישיון בתוקף. ברישיון מצוי סיווגו המקצועי של הקבלן - הקובע באילו ענפים רשאי הקבלן לעסוק, וסיווגו הכספי - הקובע עד איזה היקף מותר לו לבצע עבודות בנייה. וודאו שפעולות הבניה המבוצעות ע"י הקבלן הינם במסגרת סיווגו המקצועי והכספי.

הפרוגראמה הראשונית הינה מתווה המגדיר את הצרכים המנטאליים והפונקציונאליים עפ"י נתכנן ונבנה את בית חלומותינו.

הדרך לתכנון הבית 

עלינו להגדיר מראש את המבנה העקרוני של בית חלומותינו, את הסגנון בו אנו מעוניינים שיעוצב ואת הסטנדרטים של סוג הבנייה. חלק בלתי נפרד מכך הוא ההיבט הפונקציונאלי,  מספר החדרים, החללים בדירת המגורים, המטבח, חדרי המקלחת, חדר מגורים, חדר עבודה ועוד. היבט נוסף וחשוב הוא, התאמת גודל המבנה והסטנדרט של הבנייה בהתאם לתקציב/יכולתנו הכלכלית.הערכת התקציב לבניית הבית אמורה לכלות בתוכה גם את עלות המגרש, עלויות הפיתוח, חיבור לתשתיות השונות ועוד.

קיימות מספר אפשרויות  לבניית ביתנו  

קבלן שלד בנפרד מקבלן גמר
בנייה באופן עצמאי על ידי העסקה של קבלני הביצוע
בנייה באמצעות קבלן מפתח
בנייה באופן עצמאי בשילוב מפקח בנייה מנוסה ומיומן נחשבת כדרך העדיפה

נקודות חשובות לפני התקשרות עם קבלני ביצוע בתחום

מומלץ לפני ההתקשרות החוזית עם קבלן הביצוע לבצע תחקיר לגבי הקבלן, לבקר בבתים קודמים שהקבלן בנה, לבדוק את רמת הגימור ורמת השירות שהקבלן נותן ללקוחות קודמים ואת התייחסות הקבלן להתחייבויותיו. מומלץ לברר את מצבו הכלכלי של הקבלן והאם הוא מסוגל לעמוד בהתחייבותיו.

ראוי לדעת כי האדריכל ו/או מהנדס הבניין מחויב לתכנן את הבית עפ"י חוקי הבנייה והתקנים הרלוונטיים. למעט המבנה העקרוני של בית חלומותינו והסגנון בו אנו מעוניינים שיעוצב והסטנדרטים של סוג הבנייה, כמו כן מספר החדרים, החללים בדירת המגורים, המטבח, חדרי המקלחת, חדר מגורים, חדר עבודה ועוד.

למעשה אין בידנו אפשרות  לשנות ו/או להגדיר שיטות ביצוע ובנייה בניגוד לתקנים ולחוקים. חובתו של האדריכל ו/או מהנדס הבניין להתייחס לכך עוד בשלבי התכנון הראשוני. האחריות בגין הכנת התוכניות בהתאמה לחוקים השונים חלה על המתכנן וכל סטייה מכך נחשבת לעבירה עפ"י חוקי התכנון והבנייה.

מומלץ לפני חתימה על חוזה התקשרות עם קבלני הביצוע לקבל את חוות דעתם של אנשי מקצוע בתחום, כגון: עו"ד, מהנדס בניין,  אדריכל, מומחה ויעוץ בתחום, לגבי החוזה והמפרטים  הטכניים.

חובה - לוודא כי כל שינוי בחוזה ו/או במפרטים הטכניים יתקבלו בהסכמה על ידי הקבלן והבונה את ביתו ובכתב. הפרטים השונים בהתאמה לתוכניות הבנייה  יצוינו  בחוזה ובמפרטים הטכניים בכתב עם חתימת שני הצדדים.
מומלץ - במידה ויבוצעו שינויים מהותיים לפנות למתכנן על מנת שיבדוק אם השינויים אינם חורגים מתוכניות הבנייה וקבלת אישור לכך ובכתב על מנת למנוע התדיינות מיותרת בשלבים מאוחרים בהקשר לאחריות הביצוע של הצדדים המעורבים. ככלל מומלץ - לנהל יומן עבודה מסודר בו יצוינו תהליכי הבנייה וחתימת הצדדים בכל שלב משלבי הבנייה.

מקרים נוספים בהם ישנם בקשות לשינויים במפרטים הטכניים של דירת המגורים עוד בתהליך הבנייה. מומלץ כדלקמן:

1.לפני חתימה על החוזה לדרוש כי בחוזה יתווסף  סעיף המאפשר  לבקש מהקבלן לבצע שינויים במבנה.
2.שהשינויים ייעשו באמצעות ובאחריות הקבלן ולא ישירות על ידי קבלני המשנה.
3.כל בקשה לשינויים או תוספות בדירה תעשה בכתב, כנספח לחוזה.
4.הבקשה תכלול עלויות  מחירים, לוחות זמנים לביצוע השינויים  ומשך האיחור בבניית הבית.
5.לבדוק מראש עם הקבלן אם תתווסף  עמלה  עבור ביצוע והתקנת אבזרים שונים שיסופקו על ידך.
6.לבדוק עם האדריכל/המתכנן כי השינויים המבוקשים אינם חורגים מתוכניות הבנייה, מהתקנות והחוקים הרלוונטיים ולקבל את הסכמתם לכך ובכתב.

תשלומים לפי התקדמות הבנייה  - בהתאם לתקנה 1 לתקנות המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות) (סייג לתשלומים על חשבון מחיר הדירה) תשל"ה - 1975, אם הביטחונות שניתנו  אינם בצורת ערבות בנקאית או פוליסת ביטוח, מועדי התשלומים שנקבעו בהסכם הקניה, יהיו מועדי התשלומים כפי שנקבעו בחוק. מומלץ לעגן חוק זה ואחרים בבסיס ההתקשרות עם קבלן הביצוע כדלקמן:

1.עם גמר התקרה של קומת העמודים או גמר הרצפה של הקומה הראשונה כשאין בבניין קומת עמודים - שיעור זה כולל את 2.דמי הקדימה ששולמו בעת חתימת ההסכם - %04 ממחיר הדירה.
3.עם גמר שלד הקומה שבה נבנית הדירה, לרבות מחיצות פנים ולמעט משקופים וצנרת מים וחשמל %20 נוספים.

4.עם גמר טיח פנים או תחליף לטיח, כמתואר במפרט, % 51 נוספים.
4.עם גמר טיח חוץ או ציפוי חוץ, 51%  נוספים.
5.עם מסירת הדירה בהתאם לחוזה המכר, 01% נוספים.

בבנייה פרטית קיימת גמישות רבה יותר בנושא התשלומים המשולמים לקבלן הבנייה וקבלני המשנה ו/או לקבלן מפתח עפ"י הצורך והעניין. למרות זאת מומלץ לעגן את אופן התשלומים עפ"י קצב התקדמות הבנייה וערובות מתאימות.

חקיקה רלוונטית נוספת בעניין

קיימים מספר גדול של חוקים העסקים במקרקעין, במיסוי, בבנייה, ותקנות המשלימות אותם, להלן  החוקים העיקריים:

חוק המקרקעין, תשכ"ט 1969-מגדיר זכויות במקרקעין: מהו מקרקעין, סוגי מקרקעין, סוגי זכויות במקרקעין ודרך רישומן, הגנה על הבעלות והחזקה, שיתוף ופירוק שיתוף במקרקעין.
חוק יסוד מנהל מקרקעי ישראל  מגדיר איסור העברת בעלות במקרקעי ישראל, אם במכר ואם בדרך אחרת.
חוק מס שבח מקרקעין תשכ"ג 1963והתקנות הנלוות לו, קובע את חבות המס ודרך חישובו עקב מכירות זכויות מקרקעין קובע שעור מס הרכישה ושעור מס המכירה, כמו כן מגדיר החוק "דירת מגורים מזכה" ותנאי פטור ממס שבח ומכירת דירת מגורים.
חוק מס רכוש וקרן פיצויים, תשכ"א 1961והתקנות הנלוות לו, עוסק במס רכוש החל על בעלי קרקע מ 1.1.2000שעור המס הוא  0.
חוק התכנון והבניה, תשכ"ה 1965והתקנות הנלוות לו, מגדיר את מוסדות התכנון במדינה ודרך פעולתם, תקנים וחובות המוטלים על הבונים, דרישות טכניות לגבי מבנה וחלקיו, מקלטים, ציוד כיבוי וכדומה.
חוק מכר דירות, תשל"ג 1973עוסק בחובות הקבלן המוכר למסור לקונה מסמכי מכר שונים ומגדיר תקופת אחריות ותקופת בדק של הדירה.  הרחבה מאוחרת של החוק עוסקת בהבטחת הכספים של רוכשי דירות מקבלנים.
חוק הגנת הצרכן - ב- 1.8.81נכנס לתוקף חוק הגנת הצרכן, תשמ"א - 1981. להלן מספר סעיפים מחוק זה, אשר יש להם השלכה גם לגבי רוכשי דירות:

סעיף2 - לא יעשה עוסק דבר - במעשה או במחדל, בכתב או בעל פה או בכל דרך אחרת - העלול להטעות צרכן...
סעיף3 - (א) -  לא יעשה עוסק כדי לקשור עסקה, דבר - במעשה או במחדל, בכתב או בעל פה או בכל דרך אחרת - שיש בו ניצול חולשתו השכלית או הגופנית של הצרכן.
(ב)לא יעשה עוסק דבר - במעשה או במחדל, בכתב או בעל פה, או בכל דרך אחרת, שיש בו ניצול מצוקתו של הצרכן, בורותו או הפעלת השפעה בלתי הוגנת עליו, הכל כדי לקשור עסקה בתנאים בלתי מקובלים או בלתי סבירים, או לשם קבלת תמורה העולה על התמורה המקובלת.

למרות האמור, עליך לדעת כי דיני החוזים הכלליים יוצאים מהנחה שאדם יודע ומבין על מה הוא חותם, והחוזה מחייב אותו. קשה מאוד, ולעיתים בלתי אפשרי, לבטל חוזה או תנאי לחוזה, בטענה של חוסר הבנה. בנוקדה זו מומלץ להיוועץ עם עורכי דין ו/או מומחים בנושא בנייה.

ליקויי בנייה בבנייה פרטית

ליקויי בניה עלולים להתגלות בכל שלב ושלב של בניית הבית. החל משלבי התכנון המוקדם עובר לשלבי הבנייה השונים. לכן מומלץ בנושא זה לפנות לאדריכל ו/או מהנדס בניין הרשום בפנקס האדריכלים והמהנדסים, לבדוק עבודות קודמות של המתכננים, לבקר בדירות שנבנו על ידם, את רמת השירות ועוד.

ישנם מספר גורמים העלולים לשאת באחריות לליקויים אשר מתגלים,  הקבלן הראשי, האדריכל/מהנדס הבניין, קבלני המשנה ו/או המפקח מטעמנו הממונה על ביצוע שלבי הבנייה בהתאמה לתוכניות הבנייה והמפרטים הטכניים.

מומלץ לעגן בנושא ההתקשרות את אחריותו של כל צד בנושא ליקויי בנייה במבנה לרבות פיצוי וסעד כספי במידה וקיימים ליקויי בנייה מהותיים ו/או לחילופין התנערות מכך, היבט שיחייב אותנו לפנות בסופו של הליך ו/או התדיינות לתביעה משפטית ו/או גישור, מגמה המשתרשת בנושאים אלו לאחרונה.

בעת הבנייה - בשלבי הבנייה מומלץ לעקוב אחר קצב עבודת הבנייה של הקבלן, במקרה של סטייה מהקצב המובטח, שלח לקבלן מכתב התראה באמצעות עורך דין. מומלץ לבדוק את הדירה לפחות מספר פעמים בעת הבנייה באמצעות  מומחה ויועץ בתחום, מומלץ במיוחד לפני הנחת החיפוי/הריצוף.

במקרה של מפקח בנייה צמוד, ניתן לקבוע מראש לו"ז לשלבי הבנייה ולהגדיר זאת בכתב. מומלץ לעגן בהסכם ההתקשרות עם מפקח הבנייה את אחריותו לליקויי בנייה במבנה על מנת להימנע מהתדיינות מיותרת עם בעלי המקצוע השונים, בניגוד לרכישת דירה חדשה מקבלן ו/או חברת בנייה.

קבלה מסודרת של החזקה בדירה - מומלץ לדרוש כי מסירת החזקה בדירה תעשה בצורה מסודרת, לאחר מתן הודעה בזמן סביר ומראש. רצוי לקבל את החזקה על הדירה  לאחר ביצוע ניקיון יסודי, על מנת שניתן יהיה לאבחן אם קיימים פגמים ו/או ליקויים שונים בדירת המגורים.

מומלץ  לערוך בדיקה יסודית של הדירה לפני קבלת החזקה על ידך על ידי מומחה ויועץ בתחום  מטעמך.

מומלץ לדאוג לעריכת פרוטוקול מסירה ברור ומפורט אשר יכלול את פירוט כל הליקויים שנמצאו בדירה ואת  האופן בו יתוקנו ולוח זמנים לביצוע התיקונים הנדרשים.

במידה ולאחר קבלת הדירה התגלו ליקויים, מומלץ לפנות לקבלן בכתב ו/או למפקח הבנייה עם אישור מסירה ובו יפורטו  הליקויים. [במקרה זה מומלץ אף להחמיר ולתעד את הליקויים באמצעות תמונות].

נהוג כי בתום שנת מגורים ראשונה הקבלן מטפל בכל הליקויים למעט ליקויים שיש להסירם בדחיפות.

תקופת בדק - זו תקופה שבמהלכה ניתן לגלות ו/או לתבוע בגין אי התאמה עקב ליקויי בניה בדירה ועל הקבלן רובץ הנטל להוכיח שלא הוא הגורם לליקוי אלא בעל הנכס. תקופות הבדק משתנות בהתאם לסוגי הליקוי, כגון: צנרת, חדירת רטיבות מהגג וכיו"ב. הן מתחילות בעת העמדת הדירה לרשותו של בעל הנכס, מסתיימות בהתאם לקבוע בתוספת לחוק ונעות בין שנה - לשבע שנים.

בניגוד לתקופת הבדק ולאחריות כמצוין בחוק המכר, אפשרי בבניית בית פרטי שנבנה באמצעות קבלן להגדיר את הנושאים השונים בהתאם לדרישות שלכם לפני החתימה על החוזה בהסכמה מלאה של כל הצדדים המעורבים לרבות קבלני המשנה.

לדוגמא: בחוק המכר מעוגנת חדירת רטיבות מגג המבנה, בקירות ובמקלט לשלוש שנים. אחריות עבור נושאים אלו ניתן לדרוש לתקופה ארוכה יותר, אחריות עבור ביצוע ל 8 שנים ויותר. כנ"ל לגבי נושאים נוספים המוגדרים בחוק המכר, כגון:

צנרת כולל מערכת הסקה ומרזבים
חדירת רטיבות בגג, בקירות ובמקלט.
מכונות, מנועים ודודים, קילוף חיפויים בחדרי מדרגות
שקיעת מרצפות בקומת קרקע
שקיעת מרצפות בחניות, במדרכות, בשבילים בשטח הבניין
סדקים עוברים בקירות ובתקרות
קילופים ניכרים בחיפויים חיצוניים
כל אי-התאמה אחרת, שאינה אי-התאמה יסודית

תקופת אחריות המוגדרת בחוק המכר לתקופה של שלוש שנים שתחילתה בתום תקופת הבדק.

ההבדל בין שתי התקופות הוא שבתקופת הבדק חובה על הקבלן לתקן את הליקוי אלא אם הוכיח שהליקוי נגרם באשמת בעל הדירה ואילו בתקופת האחריות חובת ההוכחה היא על רוכש הדירה. כאשר הדיירים אינם דואגים לתחזוקה נאותה של הנכס הקבלן אינו מחויב לתיקון הליקויים שהתהוו באשמת רוכש הדירה. למרות שנהוג לטפל בליקויים, בתום השנה הראשונה, שנת הבדק,  על הקבלן להמשיך ולטפל בהם ע"פי החוק. חוזה המכר אינו יכול לבטל את דרישות החוק ולקצר את תקופת הבדק או תקופת האחריות.

אין בהמלצות ובדברי ההסבר הטלת   דופי ביושרם של קבלנים. רכישת דירה הינה פעולה מסחרית בין שני צדדים הנעשית מרצון . הקבלן רשאי להגן על ענייניו בצורה הרצויה לו והרווחית, וזכותך המלאה לעמוד על זכויותיך בהתאמה לחוזה בינכם, לוחקי התכנון והבנייה והתקנות. 

יוצא מכך שבבנייה פרטית באפשרותנו להיות מעורבים יותר בתהליך התכנון והבנייה, לרבות המפרטים הטכניים, סגנון ועיצוב המבנה, מספר החדרים, החללים ועוד פרמטרים שונים.

היות וקיימת בבנייה פרטית מעורבות אישית עוד בשלבי התכנון המוקדם קל יותר לכאורה להימנע מליקויי בנייה בבית שנבנה. למרות זאת קיימים הליכים בבנייה פרטית הנהירים במיוחד לבעלי המקצוע והעניין, החל מאדריכל וכלה בקבלן ראשי, קבלני משנה ו/או מפקח הבנייה.

מומלץ בכל נושא להיוועץ עם מומחים מטעמך שאינם בהכרח חלק מתהליך התכנון והבנייה על מנת לקבל את חוות דעתם המקצועית בכל הקשור לתהליך התכנון והבנייה ולהעביר את הסתייגותיהם למעורבים בתהליך זה בכל שלב על מנת לתקן את הטעון ליקוי במועד ועל מנת להימנע בעתיד מהתדיינות מיותרת בנושאים אלו ואחרים.

לפניות ותגובות:  




אדריכלות ועיצוב פנים
דוד כהן סקאלי

חיפוש באתר
 לימודים וקורסים 
 מכללת בנה ביתך 
 א.א.מ. אתר האגודה 






















חזרה לראש הדף


כתובת: פורטל "בנה ביתך": א' בן עזרא, ת"ד 150 זכרון יעקב 30951
טלפונים: א' בן עזרא - 6010262 052 , דוד כהן סקאלי - 5836800 050 , ס.דניאל - 7652117 050

תנאי שימוש [פרסום בפורטל בנה ביתך] [לוח מודעות] [הצעות ותגובות] [עמוד הבית שלי] 1997-2001 תורומש תויוכזה לכ ©