ס.ב.ב מתכננים








אתר הבנייה מספר 1 בישראל* מאגר מעודכן של מאמרים ברישוי, בנייה, תכנון, איטום, בידוד ועוד* השתתף בפורום - שאל וענה על שאלות קוראים        בנה ביתך - מרכז המידע המקצועי בענף הבנייה בישראל        פורטל פלאנט בילדינג - אדריכלות, עיצוב ובנייה        


חלל במבנה מגורים שאינו שטח עיקרי ואינו שטח שירות

ד"ר אברהם בן עזרא

ליצירת קשר: בן עזרא מתכננים ויועצים, www.BenEzra.co.il, 052-6010262

חלל במבנה מגורים שאינו שטח עיקרי ואינו שטח שירות


 


מאת: ד"ר אינג' אברהם בן עזרא


 


כאשר כתוצאה מדרישות של רשות הכיבוי לסגירת חללים שמלכתחילה תוכננו כמעברים פתוחים בבניין דירות, נוצרים חללים בקומות המבנה שגובהם הוא 2 מ' - כיצד יחושבו חללים אלו לצורך חישוב אחוזי הבנייה, וכיצד יוגדרו?


[שיקול רשות הכיבוי לסגירת המעברים היא למניעת מעבר אש בעת שריפה].


 


חישוב שטחים נקבע ב"תקנות התכנון והבנייה (חישוב שטחים ואחוזי בנייה בתוכניות ובהיתרים) תשנ"ב - 1992", בהן יש שלוש קטגוריות לפיהן תהיה התייחסות לשטחי המבנה: האחת היא שטח עיקרי, השנייה היא שטחי שירות, והשלישית היא שטח שלא נכלל במסגרת כלשהי ולא נחשב כשטח בחישוב אחוזי הבנייה.


 


חללים שגובהם פחות מ- 250 ס"מ, הוא הגובה המינימלי הדרוש לשימוש עיקרי בדירות מגורים [למעט בבנייה קלה בה מותר לרדת עד 240 ס"מ ולמעט חנייה המהווה חניון שלא רק לדיירי ולמשתמשי הבניין - לפיכך היא מבנה עיקרי, וגובהה אף הוא לפחות 240 ס"מ] - אינם מבנה עיקרי.


השימוש החוקי כמבנה עיקרי לא מתאפשר בחלקי מבנה שגובהם פחות מ- 250 ס"מ לצורך חדרי שינה, סלון, מטבח וכו', ואילו לגבי מסדרונים וחדרי שירות בתוך דירה - הגובה המינימלי הדרוש הוא 205 ס"מ, וכחלק מהדירה כל אלה הנם חלק מהשטח העיקרי של הדירה, למעט שטחי שירות כמוגדר בתקנות הנזכרות.


עוד יוצא דופן בעניין זה הוא חלק הדירה המהווה עליית גג, אשר אם חלק זה עומד בתנאי הבא - הרי ייחשב כשטח עיקרי בדירה: הגובה של עליית הגג יהיה במקום הכי נמוך 180 ס"מ לפחות ובמקום הכי גבוה 250 ס"מ לפחות. כל חלק עליית הגג העומד בדרישה זו הוא חלק עיקרי בחישוב השטחים, וברור כי יתרת עליית הגג שגובהה פחות מ- 180 ס"מ לא תיכלל בחישוב שטחי אחוזי הבנייה.


המסקנה היא ברורה - החללים בהם מדובר אינם בבחינת שטח עיקרי.


 


בבואנו לבדוק האם השטחים האמורים לעיל, אלו שנוצרו על פי הוראות רשות הכיבוי כחללים בקומות בגבהים של 2 מ', הינם שטחי עזר או לא, אנו צריכים לבדוק, מה על פי התקנות יכול להיכלל כשטחי עזר.


ראשית יובהר כי מכיוון שמדובר בחללים שגובהם פחות מ- 205 ס"מ, הרי שטחים אלו לא ייחשבו כמחסנים, כמזווה, וכו', אף לא כמעברים, כי לכל אלה נדרש גובה אחר - למעברים בתוך דירה 205 ס"מ, למעברים ברכוש משותף 220 ס"מ, ולמחסנים מכל סוג 205 ס"מ.


בנוסף, חללים אלו לא ייחשבו כחלק מעליית הגג כי מיקומם אינו כלל בעליית גג כלשהי.


 


עינינו הרואות כי בבחינת כל חלקי המבנה הנחשבים כשטחי שירות, הייעודים הם: אחסנה, מרחבים מוגנים, קומות מפולשות, חדרי מכונות וכו', וכל אלו לא יאושרו כלל בגובה של 2 מ'.


בנוסף, אי אפשר לכלול חללים אלו כבליטות כי הם אינן בליטות כלל אלא חללים פנימיים.


 


המסקנה היא כי אין לקחת בחשבון כלל את שטחי החללים שבגובה 2 מ' בקומות הבניין לא כשטח עיקרי ולא כשטח עזר, ולכן לא ייכללו כלל בחישובי אחוזי הבנייה.


 


יש מקרים נוספים בהם לא מתחשבים בחללים כשטח עיקרי או כשטח שירות, אף שבפועל ייתכנו שימושים מסויימים, לרוב מוגבלים, בחללים -  ולהלן כמה דוגמאות:


-         חלל גג רעפים שיש גישה אליו מהדירה והוא לא עומד בתנאי עליית גג.


-         חלל פנימי בדירה [ראה להלן המאמר "תקדים מהותי בחישוב שטחים" הכולל בתוכו החלטת וועדת ערר בנדון].


-         החלק מקומת עליית הגג שגובהו פחות מ- 180 ס"מ.


---------


תקדים מהותי בחישוב שטחים


 


 


 


מאת: ד"ר אינג' אברהם בן עזרא


 


 


 


אחד מהמרכיבים החשובים בקביעת ערך המקרקעין הוא אחוזי הבנייה המותרים במגרש, שכן על פי אחוזי הבנייה נקבע גודלו הכולל של הפרוייקט המותר לבנייה בנכס, ובדרך כלל ככל שאחוזי הבנייה יותר גדולים, כך גם עולה ערכו של הנכס. לפיכך יש חשיבות מכרעת לתוכנית המתאר הקובעת מהו אחוז הבנייה המותר בכל מגרש. אלא שבכך, מסתבר, לא מסתיים העניין: גם אם אין חילוקי דעות באשר לאחוזי הבנייה המותרים, עדיין ייתכנו פרשנויות שונות מהותית בדבר שיטת החישוב של אחוזי הבנייה. אמנם יש תקנות בנדון, והן - "תקנות התכנון והבנייה (חישוב שטחים ואחוזי בנייה בתוכניות ובהיתרים) תשנ"ב - 1992", אולם ייתכנו חילוקי דעות בדבר הפרשנות הראויה של תקנות אלו.


 


כך קרה כאשר תושבי הישוב מבועים שבנגב כהן עוזי ונורית רכשו מגרש ומסרו את נושא התכנון של ביתם בו לידי אדריכל-פנים דוד כהו סקאלי,  ראש המגמה לאדריכלות במכללת ספיר. מר סקאלי ידוע כאדריכל ייחודי המתכנן מבנים בלתי שגרתיים בהם הוא מטביע את חותמו כאדריכל יוצר. ראו לדוגמא את הוילה של משפחת בוזגלו בישוב דוגית שכבר התפרסם בעיתונות המקצועית בשל ייחוד התכנון (גיליון מאי-יוני 2004 של "בית ונוי"). הדברים אמורים כדי להבהיר כי התוכניות היוצאות מהמחשב של סקאלי אינן נושא למיקוח בהיותן יצירת אמנות שכל שינוי בה כרוך בחשיבה יסודית וספק אם הוא כלל אפשרי (מבחינת היוצר).


 


 


 


לגופו של עניין, לאחר גמר תכנון הבית במבועים והגשת התוכניות להיתר בניה לאישור, העלה מהנדס הוועדה ספק בדבר חישוב שטחים וגרס כי שטח מעבר במרכז הבית – שאינו סגור מכל עבריו והוא בגובה של שתי קומות - נכלל בחישוב השטחים, דבר אשר אם הוא נכון, מצריך שינויים יסודיים בתכנון, אשר שלו סקאלי התנגד נמרצות.


 


 


 


להלן התקנה הדנה בשטח מסוג זה:


 


 


 


"(4) לעניין תקנת משנה זו, "דירה" - כמשמעותה בסעיף 145(א)(2) לחוק;


 


 (ט)  היה  שטח  בקומת  כניסה  לבנין מקורה באופן כלשהו בגובה שאינו עולה על שתי קומות,  ולא  היה  סגור ביותר משני קירות, יבוא שטח זה במניין שטחי השירות לעניין תקנות  אלה;  היה  גובה  הקירוי  של שטח כאמור שתי קומות או יותר, לא יבוא אותו שטח במניין השטח הבנוי".


 


 


 


מהנדס הוועדה המקומית החליט שלא לאשר את התוכנית כל עוד השטח האמור לא כלול בחישובי השטח לצורך קביעת אחוזי הבנייה. על החלטה זו הוגש ערר לוועדת ערר מחוזית, על סמך חוות דעתי שבעיקרה נטען בה כי מכיוון ששטח המבואה הינו בקומת הכניסה, [במרכזו של חדר האורחים], מכיוון ששטח זה פתוח מכל עבריו [כלפי שאר שטח הסלון סביב], ומכיוון שגובהו הוא 2 קומות ולא קומה אחת - הרי לפי תקנה זו (4) ט', אין לכלול את השטח במסגרת אחוזי הבנייה.


 


 


 


להלן החלטת וועדת הערר במלואה לאור חשיבות הנושא לכלל ציבור המתכננים בארץ ובהיות החלטה זו קצרה ותמציתית:


 


 


 


 










 


מדינת ישראל


 


ועדת ערר מחוזית לתכנון ולבנייה


 


מחוז דרום


 


ערר מספר 6018/04


 


העוררים:     1. עוזי כהן    2. נורית כהן


 


נגד


 


המשיבה:       הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה שמעונים


 


תאריך הישיבה: י"ד בסיוון תשס"ד 3 יוני 2004


 


 


 


החלטה


 


ערר על החלטת המשיבה בתיק מספר 3070570 בקשה מס' 20040117 בבניין הנמצא בגוש 100246 מגרש 57/56 בישוב מבועים.


 


העורר הגיש בקשה לבניית בית מגורים. המשיבה החליטה בשלב זה לדחות את הדיון – "עבירת זכויות בנייה".


 


שאלת המחלוקת בין הצדדים הינה פרשנות של סעיף 4 ט' לתקנות התכנון והבנייה (חישוב שטחים ואחוזי בנייה בתוכניות ובהיתרים) תשנ"ב - 1992.


 


אנו סבורים כי הפרשנות הצודקת הינה בפרשנות העוררים וכמפורט בחוות דעתו של ד"ר אברהם בן עזרא.


 


אנו סבורים כי סעיף זה עוסק בשטחים בתוך הבניין, לפיו שטח הנמצא בקומת כניסה לבניין והוא מקורה מעל גובה 2 קומות, אין להביאו במניין חישובי השטחים כשטח לבנייה.


 


אשר על כן, החלטנו לקבל את הערר, ולהורות למשיבה ליתן את ההיתר המבוקש.


 


 


 


יוספה פרידמן                                                        אהרן ברוכין, עו"ד


 


מזכירת וועדת ערר                                                 יו"ר וועדות ערר


 


מחוז דרום                                                            מחוז דרום ומחוז ירושלים


 


 


 


לערר תקדימי זה חשיבות מכרעת כי לאורו שטחים נרחבים בוילות ובקוטג'ים הממוקמים בדרך כלל בקומת הכניסה בחדר האורחים, אשר הם בגובה 2 קומות ויותר, אינם צריכים להיכלל באחוזי הבנייה ולפיכך הם גם פטורים מאגרת בנייה. כמוהם גם שטחי לובי של בתי מלון ומבנים אחרים הנכללים בקטגוריה זו מבחינת מיקומם בקומת הכניסה, היותם פתוחים, וגובהם [2 קומות ויותר].
העוררים היו מיוצגים בתיק זה על ידי עורך הדין רם אורן מתל אביב.


 




ד"ר אברהם בן עזרא

ליצירת קשר: בן עזרא מתכננים ויועצים, www.BenEzra.co.il, 052-6010262




ס.דניאל - מומחה ויועץ איטום בידוד תרמי ואקוסטי
חיפוש באתר
 לימודים וקורסים 
 מכללת בנה ביתך 
 א.א.מ. אתר האגודה 























חזרה לראש הדף


כתובת: פורטל "בנה ביתך": א' בן עזרא, ת"ד 150 זכרון יעקב 30951
טלפונים: א' בן עזרא - 6010262 052 , דוד כהן סקאלי - 5836800 050 , ס.דניאל - 7652117 050

תנאי שימוש [פרסום בפורטל בנה ביתך] [לוח מודעות] [הצעות ותגובות] [עמוד הבית שלי] 1997-2001 תורומש תויוכזה לכ ©