ס.ב.ב מתכננים






אתר הבנייה מספר 1 בישראל* מאגר מעודכן של מאמרים ברישוי, בנייה, תכנון, איטום, בידוד ועוד* השתתף בפורום - שאל וענה על שאלות קוראים        בנה ביתך - מרכז המידע המקצועי בענף הבנייה בישראל        פורטל פלאנט בילדינג - אדריכלות, עיצוב ובנייה        


בקשה להיתר בנייה

ד"ר אברהם בן עזרא

ליצירת קשר: בן עזרא מתכננים ויועצים, www.BenEzra.co.il, 052-6010262

 


בקשה להיתר בנייה


 


מאת ד"ר אברהם בן עזרא


 


יש לדעת כי התוכנית הכי נפוצה בתחום עבודתו של משרד אדריכלי היא תוכנית בקשה להיתר בנייה, והתהליך הכי שכיח המהווה מאבני התווך של כל משרד תכנון הוא תהליך רישוי הבנייה. בפרק זה יתקיים דיון על אודות הבקשה להיתר ותהליך רישוי הבנייה.


 


הבדיקות המקדימות


הבדיקות המקדימות להכנת תוכנית היתר בנייה הן בדיקות במשרדי הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה ו/או במשרדי מהנדס העיר או המועצה המקומית. מטרת בדיקה זו היא לברר לגבי חלקת קרקע אשר בה מתכוונים לתכנן בנייה - מהן זכויות הבנייה בהתאם לתוכניות החלות על החלקה [תוכניות מתאר, תוכנית מפורטת, תוכנית בינוי וכל תוכנית בת תוקף]. קבלת מידע זה כרוכה בהגשת בקשה פורמאלית, שכן לפי סעיף 145 [א 1] לחוק התכנון והבנייה "הרוצה להגיש בקשה להיתר לעבודה או לשימוש, ימציא למהנדס הוועדה בקשה לקבלת מידע שפרטיו דרושים לקבלת ההיתר". לבקשה כזו צריך לצרף תוכנית מדידה הערוכה על ידי מודד מוסמך, שכינוייה: "מפה מצבית". יש לדעת כי מהנדס הוועדה מוסמך במקרים מסוימים לפטור את צרוף המפה המצבית לבקשה לקבלת מידע, וזאת ראוי לעשות כאשר מדובר בבקשה שמהותה שינויים פנימיים בתוך מבנה. הטעם לפטור הוא כי שינויים בתוך מבנה לא אמורים לשנות דבר במגרש, ולא יוצרים שינוי בהיקף הבניין. לעתים ידרוש מהנדס הוועדה מפה מצבית אפילו כשמדובר בשינוי פנימי, וזאת במקרים בהם יש לוועדה עניין לברר ולבדוק שמא הבניין שכבר קיים חורג מקווי הבניין, או שמא על פי תוכנית חדשה בת תוקף הבניין או חלקו כבר מחוץ לאזור שמותר לבנות בו.


המידע הכלול במסגרת זו הוא בעיקר:


א.     קווי בניין ומרווחים צדדיים ואחוריים.


ב.     אחוזי הבנייה המותרים.


ג. מספר יחידות דיור במגרש, ו/או מגרש מינימלי לבנייה.


ד.      מספר קומות מותר.


ה.     גובה מותר.


ו. מפלס רצפת הקומה התחתונה/קומת הכניסה.


ז. ייעודים מותרים.


ח.     הוראות שונות ומיוחדות הכלולות בתוכניות בנות תוקף החלות על המגרש.


במקביל, ראוי לבדוק באתר נושאים נוספים, כדוגמת:


א.     שיפוע הקרקע.


ב.     האם עובר במגרש או בסמוך לו קו חשמל [מתח גבוה].


ג.       רמת התשתיות ההנדסיות.


ד.      מצב הסביבה הקרובה [בינוי ושימוש].


ה.     נגישות.


ו.       סוג הקרקע.


ז.       כל מידע שעלול להשפיע על התכנון.


 


האמור לעיל מתייחס לבדיקה במטרה לתכנן מבנה, אך יש ומטרת הבדיקה אינה תכנון אלא אחרת, כגון – רכישת קרקע לתכנון עתידי, בדיקת עתודת קרקע או כל צורך אחר.


לפיכך קבע המחוקק והתווה דרך קלה יותר לקבלת מידע, דרך שאינה צריכה להיות מלווה במפה מצבית הערוכה על ידי מודד מוסמך. מדובר במידע הניתן על פי תקנות התכנון והבנייה [מסירת מידע] תשמ"ט – 1989, הניתן על סמך פנייה תוך ציון מספר גוש וחלקה, ללא צירוף תוכנית. המידע הניתן בדרך זו מהוועדה המקומית מתייחס לשטח קרקע לבנייה פרטית וכולל את זכויות הבנייה וייעודי הקרקע וכן גם מגבלות שונות לפי הנסיבות.


 


מפה מצבית/מפה טופוגראפית


כבר נאמר לעיל כי המפה המצבית נדרשת לשם קבלת מידע בשלבים המוקדמים. מפה זו, בין אם היא כוללת קווי גובה טופוגראפיים [הדבר נדרש כאשר שיפוע הקרקע הוא מעל 10%] ובין אם לא, היא גם נספח לתוכניות הבקשה להיתר, והמודד המוסמך ילווה את התכנון והבנייה עד לגמר בשלבי ביניים שונים כדי להבטיח שהבניין ממוקם לפי התוכניות הלכה למעשה וכדי להתריע על חריגות. תוקפה של מפה מצבית הוא 6 חודשים, ועם חלוף הזמן יידרש המודד המוסמך לבדוק שוב את השטח ולחתום מחדש על המפה. להלן הוראות עריכת המפה המצבית:


א.     המפה המצבית צריכה להיערך בקנה מידה 1:250.


ב.     במפה המצבית יסומנו גבולות החלקה/החלקות והגושים.


ג.       יסומנו דרכים גובלות ומפלסיהן, מס' הדרך, רוחב, ומצב סלילתן.


ד.      יסומנו בה קווי בניין וקווי רחוב.


ה.     תנאים מיוחדים ושימושי קרקע.


ו.       כל בניין המצוי במרחק עד 10 מ' מחוץ למגרש.


ז.       כל מבנה שבגבול המגרש – כולל גדר, אבן שפה, עמוד חשמל או טלפון, שוחה, עץ, וכו', כולל מיקום [מידות].


ח.     גבולות חלקות סמוכות וקווי הבניין שלהן.


ט.     ברזי שריפה, קווי ביוב ומים, קווי חשמל, קווי טלפון, ועוד.


י.       תצורף כחלק בלתי נפרד תוכנית הסביבה בקנה מידה 1:2500 ובה סימוני חלקום וגושים.


יא.   מהנדס הוועדה מוסמך לדרוש נתונים נוספים להבהרת נושאים חיוניים.


כאשר המפה המצבית אינה למטרת קבלת מידע אלא כבר בשלב הגשת התוכניות, הרי ימוקם במגרש המבנה המוצע לבנייה עם מידות מבחינת גודלו ומבחינה מיקומו.


מפה טופוגראפית תידרש, כאמור, כששיפוע הקרקע גדול מ- 10%. כשיש במגרש בניינים שונים יצוינו מפלסי הרצפות של הבניינים כולל של אלו המצויים במרחק עד 10 מ' מהנכס.


 


מפה מצבית/טופוגראפית הצמודה לתוכנית היתר בנייה, תכלול כמובן את הבניין המוצע בתוכה, כולל מידותיו ומיקומו, ובנוסף תכלול כל פרט במגרש לרבות המיועד להריסה ולבטח המיועד לבנייה. אלה הפרטים השכיחים המסומנים במפה כשהיא מהווה חלק בלתי נפרד מתוכנית היתר הבנייה:


א.     גדרות ושערים – ובפרט נפרד חתך אנכי של כל סוג גדר ו/או תוואי הגדר.


ב.     דרכים ושבילים המגרש.


ג.       מיקום, גודל וצורה של מתקני אצירת אשפה.


ד.      מתקני גז.


ה.     קווי ביוב ושוחות ביוב כולל פרישה בצד התוכניות.


ו.       חנייה – כולל תוכניות החנייה בנפרד.


ז.       כל מחסן או מבנה עזר מכל סוג המיועד להיבנות.


ח.     כל מבנה עזר, מחסן או חלק ממנו המיועד להיהרס.


ט.     הפקעות אם ישנן.


י.       מדרכות, דרכים.


יא.   כל פריט הקשור לפיתוח המגרש.


יב.   כל הדרוש להוכחת ניקוז תקין של הבניין והמגרש.


יג.    כל האמור לעיל זה בנוסף למה שתוכנית מדידה צריכה בכל מקרה להכיל, כאמור לעיל.


 


תכולת תוכנית הבקשה להיתר בנייה


אלה המרכיבים את תוכנית הבקשה להיתר בנייה המכונה ,גרמושקה" בגלל אורכה וקיפוליה:


א.     תאור הנכס הכולל את שם הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה המטפלת ברישוי, מס' גוש וחלקה, מס' תיק בנייה, כתובת, ותוכנית המתאר החלה.


ב.     מפרט הכולל את פרטיהם של מבקש התוכנית, בעל הנכס, עורך הבקשה, מתכנן שלד הבניין, ובהמשך תיאור מהות הבקשה, שימוש, בניין חדש/תוספת, עבור איזה גורם מבוצעת הבנייה, שטח המגרש, שטח הבנייה המוצעת ואחוזי הבנייה המבוקשים.


ג.       פירוט חומרי הבנייה, סוג הבנייה ואורך הגדרות.


ד.      פרטי הבניין לצורך שימוש הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה [מספר חדרים, מספר דירות, וכו'].


ה.     טבלת פירוט שטחים המבוקשים לבנייה וחלוקתם בקומות וגם בהתאם לייעוד – כל זאת בנפרד לגבי שטחים עיקריים ושטחי שירות.


ו.       טבלת השטחים המותרים לבנייה.


ז.       חתימות.


ח.     הצהרת עורך הבקשה בדבר חריגות [הקלות או שימושים חורגים].


ט.     מינויים: עורך הבקשה, מתכנן השלד, ואחרים [אם ישנם].


י.       הצהרות המתכננים והאחראים לביקורת.


יא.   תרשים חישוב שטחים.


יב.   מפה מצבית כולל תרשים הסביבה.


יג.    תוכנית פיתוח השטח [בצדה פרישת צנרת ושוחות ביוב ופרישת גדרות].


יד.   תוכניות הקומות בחתכים אופקיים [כולל מסד, כולל גג].


טו.   חזיתות הבניין.


טז.   חתכים אנכיים.


יז.     תוכניות הממ"ד – המרחב המוגן האחר [לפי הנסיבות].


יח.   ייתכנו דרישות נוספות.


 


גורמי חוץ – השלמת תנאי ההיתר


במקביל להגשת התוכניות לדיון במשרדי הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה, להלן כמה שלבי טיפול שצריך לעבור בין בטרם ותוך כדי הטיפול במשרדי הוועדה [כדי לחסוך בזמן] ובין לאחר אישור התוכניות ולפני הנפקת היתר הבנייה:


א.     הג"א – רשות הג"א מופקדת על בדיקה ואישור המרחב המוגן, וצריך להיפגש עם המחלקה המתאימה בהג"א עם סט תוכניות כדי לקבל אישור בכתב לגבי תקינות המרחב המוגן.


ב.     בזק – דרוש להכין תוכנית קווי טלפונים ומרכזיות טלפון לאישור בכתב של חב' בזק.


ג.       חב' חשמל – אישורה דרוש לשם בדיקה שאין קו מתח גבוה ואם יש הרי הבניין צריך להתרחק ממנו בהתאם לסוג ולדרישות.


ד.      מחלקת הדרכים של הרשות המקומית לפעמים פועלת בנפרד ממשרדי הוועדה המקומית ואפילו ממשרד מהנדס העיר, ודרושה חתימת מחלקה זו לגבי תקינות החנייה לרכב ודרכי הגישה.


ה.     כיבוי אש – אישור רשות הכיבוי דרוש בעיקר לגבי מבנים שעל פי החוק והתקנות יש לכלול בהם אמצעי כיבוי.


ו.       הפקעות: לעתים חלות הפקעות על המגרש, ויש והוועדה המקומית לתכנון ולבנייה דורשת הסדר עם המחלקה המשפטית לביצוע ההפקעה.


ז.       הקלה כרוכה בפרסום על פי החוק – ודרוש לבצע פרסום זה.


ח.     יש לדאוג לאישור קבלן רשום שיתחייב לביצוע הבניה.


ט.     יש להמציא אישור מעבדה מוסמכת שתבדוק בבוא העת את סוג הבטון בכל שלב, תקינות צנרת ביוב ומים, תקינות קולטי שמש ואוגר, ועוד.


י.       חישובים סטטיים ואחריות הנדסית ליציבות המבנה.


יא.   תנאים שונים בהתאם לנסיבות ולנוהג הוועדה המקומית הספציפית.


 


קשה לי לסיים פרק זה מבלי להביא לפחות בתמצית את הביקורת על תהליך הרישוי. עיקר הביקורת הוא לעניין הבירוקרטיה המופרזת והמיותרת לחלוטין, ולעניין הכפילות שלא לצורך. אין אני יכול להבין מדוע לא די במהנדס או אדריכל אחד שיבדוק את כל הנושאים הנ"ל ויביא את התוכנית לאחר בדיקתו למוסדות הרישוי. מה הטעם בבדיקה נפרדת לממ"ד בלבד על ידי משרדי הג"א הנפרדים ממשרדי מהנדס העיר? מה הטעם בכפילות – מהנדס העיר + הוועדה המקומית? חמורה כפילות זו במיוחד כאשר מדובר בשני משרדים נפרדים לחלוטין, היות ואחד הוא במועצה המקומית [נניח פרדס חנה] ומשנהו בוועדה המקומית [הוועדה המקומית הדנה בתוכניות המצויות בתחום פרדס חנה ממוקמת בזכרון יעקב]. ועוד, מה כה מסובך היה להמציא למהנדס העיר בלבד או למהנדס הוועדה בלבד את נתוני בזק, חב' החשמל ועוד, כדי שיטפל בו זמנית בכל אלה? אלא שכיום יש הפרדה, והמבקש היתר נאלץ לכתת רגליו ממשרד למשרד למשרד...



 


לתגובות: bezra@inter.net.il


אתרים:   http://kurtov.israel.net


          http://bnebeytcha.co.il


 


 


 




ד"ר אברהם בן עזרא

ליצירת קשר: בן עזרא מתכננים ויועצים, www.BenEzra.co.il, 052-6010262




ס.דניאל - מומחה ויועץ איטום בידוד תרמי ואקוסטי
חיפוש באתר
 לימודים וקורסים 
 מכללת בנה ביתך 
 א.א.מ. אתר האגודה 























חזרה לראש הדף


כתובת: פורטל "בנה ביתך": א' בן עזרא, ת"ד 150 זכרון יעקב 30951
טלפונים: א' בן עזרא - 6010262 052 , דוד כהן סקאלי - 5836800 050 , ס.דניאל - 7652117 050

תנאי שימוש [פרסום בפורטל בנה ביתך] [לוח מודעות] [הצעות ותגובות] [עמוד הבית שלי] 1997-2001 תורומש תויוכזה לכ ©